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신축인 경우 우선 해당구청이나 읍,면사무소를 찾아 도시계획확인원과 토지대장 등을 교부받아 건축설계사무소를 운영중인 건축사무소의 건축사에게 컨설팅을 받도록 한다. (물론, 일정규모 이하인 경우나 대수선인 경우에는 건축사가 설계하지 않아도 되지만 건축사가 운영하는 설계사무소의 도움을 받는 것이 설계의 합리성이나 시공비조정에 유리하다)
이 경우 대개 건축사에게 건축의 계획 단계에서부터 완공후 준공검사에 이르기까지 모든 행정절차를 일임한다. 이는 대개의 건축주의 경우 법 절차와 해당 행정처리의 방법을 전혀 모르는데 반해, 법적으로는 건축주가 모두 직접 서류제출과 신고를 하도록 되어있어 실제로 일처리에 어려움이 많기 때문에 이러한 일들을 건축설계사무소가 대행하고있다.
생각보다 예산이 많다고 생각될때 한국농촌공사에서 제공하는 농어촌경관주택 표준설계도를 이용해 보는것도 좋은 방법이 될 것이다.
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건축허가와 신고의 차이점
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-건축허가와 신고의 차이점은 크게 보면 아주 간단한 듯 하지만 세부적인 사항은 다소 복잡하다.
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-단독주택의 경우에 연면적의 합계가 330㎡(100평)를 초과하는 경우는 허가대상이며, 330㎡(100평)이하는 신고이다,
그러나 100㎡(30평)을 초과하는 주택의 경우는 건축사가 건축설계도서를 작성하여야 하며,
건축사를 감리자로 지정하여야 한다.
-그리고 100㎡(30평)이하의 주택에서도 준공시 제출하는 건축물 관리대장은 건축기사2급이상이 작성하도록 하고 있다.(변경으로 건축사가 해야하며 이 사항은 건축사 사무소에서 실비로 처리해줌)
***결국 모든 평수의 건축 행위시 건축사와 삼담이 우선이다.이웃에 또는 이런저런 분들의 10가지 의견보다 정확한 한가지가 결국 맞는 것이므로.... | |
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건축허가 |
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건축허가란 건축주가 건축사에게 설계를 의뢰하여 설계완성한 후 각종서류
(건축허가신청서(동별개요, 현장조사서, 건축허가조서 및 검사조서), 건축설계도면, 대지범위 권리증명서류, 건축선지정 관리대장, 정화조설치, 배수설비 신고서, 급수공사신청서 등)와
설계도면을 시-군청에 접수하여 대지에 건물을 지을 수 있다는 허가를 받는 과정이다.
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<건축허가과정> |
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건축허가시 준비서류
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-건축물 허가 신청서(동별개요, 현장조사서, 건축허가조서 및 검사조서)
-토지관련서류(토지이용계획확인원, 지적도, 토지등기부등본)
-건축물 관리대장
-건축허가(신고)시 제출도서(연면적 100㎡ 초과 단독주택 일 경우)
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건축허가 서류를 접수한 관청에서는 현장 조사 및 관련법의 검토를 한다.
이때 건축과가 아닌 여러 관련부서로 허가관련서류를 회람하여 관련법의 적법여부를 검토한후 허가를 내주게 된다.
(이때 관련부서는 소방, 학교보건위생, 교통, 수도권 정비, 도로 점용, 배수시설, 오수정화조, 주차장 및 차량진출입구, 도시가스, 도시계획시설, 문화재보호구역, 군사시설, 기타 관련분야이다.)
건축허가를 득하면 지역개발공채, 주택채권을 매입(대행가능)한 영수증을 구(군)청에 제출 후 건축허가증을 받는다.
대개 허가증 교부는 관련과 회람과 행정 기관과의 협의로 15일 이내에 처리된다.
일반적으로 특별한 사정이 없는 한 건축허가 후 1년이 지나도록 공사를 시작하지 않을 경우, 허가는 취소가 된다.
건축허가증 교부시 "건축허가조건"은 꼭 확인한다.(다만, 정당한 사유가 인정될 때 6개월에 한해 연기가 가능)
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 착공신고 및 공사착공(건축인허가 전에 경계복원 측량이 유리하다)
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건축허가후 대지경계측량(대행가능)을 신청하여 대지의 경계선을 명확히 한 후 건축설계사무소와 협조하여 건축물 착공신고서를 제출, 해당관청에 착공신고를 한다.
착공신고서에는 설계계약서, 공사감리계약서, 공사도급계약서를 첨부하여야 하며, 반드시 건축주, 건축사, 공사시공자의 참석하에 작성한다.
주거용으로 연면적 661㎡(약 200평) 이상이거나 비주거용으로 연면적 495㎡(약 150평) 이상인 경우는 일반건설업자를 선정해야 하고, 그 이하인 경우는 현장관리인을 선정하여 신고해야 한다.(대행하면 건축사 사무소에서 알아서 처리 해준다.)
(대개의 단독주택은 현장관리인 정도의 수준이다.통상적인 거의 모든 단독주택 시공시) 착공신고를 받은 해당 관청은 가스, 전기통신, 상하수도 등 지하매설물 관리기관에 토지굴착 공사에 관한 사항을 통보한다.
(지하1층 초과 굴착시 해당--보통의 전원 주택 시공시는 불 필요 함) 이때 , 기존의 건물이 있어서 철거후 공사를 해야하는 경우는 철거는 철거예정일 7일전, 멸실은 멸실 후 15일 이내에 동사무소에 신고해야한다.
***건축 인허가를 받은후 착공신고와 병행해서 건물멸실 신고를 함이 좋다.
경우에 따라서 선 멸실시 신축이 불가 하기두 하며 이축권등에 관한 사항이 필요할지두 모르기 때문에 임의로 건축사 상담전에 멸실치 않도록 한다.
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공사가 진행되면서는 감리자는 공사감리에 관한 중간보고서를 제출해야 한다.
(주택인 경우는 대개 기초 슬래브 타설 및 지붕틀 슬래브 타설시에 하게된다) 이는 공사감리자가 작성하여 건축주에게 제출하여 인증받고 이를 다시 해당 행정기관에 제출하게된다.
(때에 따라서는 사용승인 신청시 감리 완료보고서와 함께 제출하는 경우도 있다)
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공사완료후에는 해당관청에 사용승인(소위 말하는 준공검사)을 신청한다.
(단, 4층이하 2000 평미만의 건물에 대하여는 건축사의 복명만으로 사용검사를 대행하고 있다.)
정화조는 구(군)청의 정화조 준공검사가 있을때까지 사용하지않도록 주의한다.
(준공 전 사용할 때에는 재시공명령이 떨어진다.)
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사용승인이 난 날로부터 30일 이내에 취득세를 자진납부해야 한다.
구청 시민봉사실에서는 허가사항을 건축물대장에 등재하며, 건축주는 사용승인일부터 60일이내에 등기소에 가서 등기를 한다.
(기간 어길시 과태료가 부과됨) 취득세 및 등록세 영수증과 기타서류를 가지고 등기소에 보존등기물 신청(법무사 대행)하셔야만 비로소 이름(주소)과 법적권리를 가진 완전한 건물로 인정을 받게된다. | |
설계가 끝나면 건축허가를 신청한다. 
공사완료 및 사용승인